Il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre, cambia la cedolare secca, l’imposta sostitutiva che i proprietari possono scegliere al posto dell’Irpef sugli affitti. Per i contratti a canone concordato, cioè con importo entro limiti fissati da accordi territoriali, l’aliquota scende dal 10% al 5%. Se l’inquilino ha meno di 35 anni si arriva all’1%. Resta al 21% l’aliquota sugli affitti a canone libero. Il testo deve ora passare dal Parlamento, che può ancora modificarlo.[1][2][3][4]
In breve
- Canone concordato: la cedolare scende dal 10% al 5%, e all’1% con inquilini under 35
- Su un affitto da 850 euro al mese l’imposta annua passa da 1.020 a 102 euro
- Chi può accedere e quali dubbi restano in attesa del passaggio parlamentare
- Costo stimato di circa 100 milioni di euro e platea di oltre 250.000 contratti
Quanto scende la cedolare secca sugli affitti?
Cominciamo dai numeri, che sono il cuore della misura. Con la Manovra 2027 il governo ritocca le tre aliquote della cedolare secca, come riporta QuiFinanza. Quella ordinaria resta al 21%, mentre il canone concordato, finora tassato al 10%, passa al 5% per la generalità dei contratti. Se l’inquilino ha al massimo 35 anni, sempre con canone concordato, l’aliquota è fissata all’1%.[1][2][4]
Un esempio rende più chiara la portata del taglio. Prendiamo l’esempio usato da QuiFinanza: un affitto da 850 euro al mese vale 10.200 euro l’anno, su cui oggi la cedolare al 10% costa 1.020 euro. Con l’aliquota al 5% si pagherebbero 510 euro, la metà. Con quella all’1% l’imposta sarebbe di 102 euro. A conti fatti, 1.020 meno 102 fanno 918 euro in meno ogni anno per il proprietario che affitta a un under 35.[1]
Chi può usare l’aliquota all’1% e cosa resta da chiarire?
L’aliquota all’1% non riguarda qualunque locazione, ma solo i contratti a canone concordato, il cui importo non è libero perché rispetta le fasce degli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. Secondo Money.it rientrano la formula classica 3+2, i contratti per studenti fuori sede da 6 a 36 mesi e quelli transitori da 1 a 18 mesi. Sempre per Money.it, l’inquilino non deve aver compiuto 35 anni al momento della firma.[1][4]
Il quadro non è però ancora definitivo. Secondo le indicazioni disponibili, riferisce QuiFinanza, non ci sarebbe un limite di reddito, ma il testo dovrà essere vagliato da Camera e Senato, che possono correggerlo. Restano aperti casi pratici: che cosa succede se l’inquilino compie 35 anni durante il contratto, come trattare due coinquilini di età diverse o l’affitto di singole stanze nelle città universitarie. Sono punti che QuiFinanza indica come da definire.[1]
Quanto costa la misura e che effetto può avere sul mercato?
Alla fine conta anche il conto per lo Stato e l’effetto sul mercato. Il governo punta a rispondere al caro affitti: secondo Sky TG24, citando i dati Istat del rapporto sul Benessere equo e sostenibile del 26 ottobre 2026, nell’ultimo anno i costi dell’abitazione per le famiglie in affitto sono cresciuti del 3,8%. Secondo le prime stime riportate dall’emittente, la copertura necessaria sarebbe di circa 100 milioni di euro, mentre la platea potenziale supererebbe i 250.000 contratti.[2]
C’è poi il confronto con gli affitti turistici. Questi ultimi sono tassati al 21% sul primo immobile messo a reddito e al 26% sul secondo, mentre dal terzo si presume un’attività d’impresa. Milano Finanza segnala che la manovra introduce anche una cedolare al 21% per i negozi sotto i 300 metri quadrati.[3]
In sintesi
Facendo bene i calcoli, su 10.200 euro di canone annuo la cedolare al 5% pesa 510 euro, contro i 1.020 del 10%, e scende a 102 euro con l’aliquota dell’1% per gli inquilini sotto i 35 anni. Il governo stima un costo di circa 100 milioni e oltre 250.000 contratti interessati. Per chiarire i casi dubbi bisognerà attendere il passaggio parlamentare del disegno di legge, dove il testo può cambiare.[1][2]
Fonti
- quifinanza fisco tasse: Cedolare secca al 5% e all’1% per gli under 35, cosa cambia per chi affitta casa dal 2027
- Sky TG24 Economia: Manovra, cedolare secca 1% per under 35 su affitti canone concordato
- Milano Finanza: Manovra 2027, ecco cosa cambia per il settore immobiliare. Tutte le novità per affitti e under 35
- money.it: Bonus affitti under 35, come funziona e quanto si risparmia
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